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高太春与淇县供销社贸易货栈、王习良租赁合同案

作者:李杰  发布时间:2012-03-25 09:12:54


〔要点提示〕

  缔约过失责任是先合同义务而非合同义务,先合同义务产生的基础是诚实信用原则,缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益。在合同没有履行的可能性时,原告可以主张变更或撤销合同,而不能主张继续履行。

〔案例索引〕

  (2005)淇民初字第628号民事判决书、(2006)鹤民三终字第4号民事调解书

〔案情〕

原告:高太春

被告:淇县供销社贸易货栈(原第二土产公司)

被告:王习良

  1999年8月1日,原第二土产公司与被告王习良签订租赁合同,将土产公司院内全部房屋租赁给被告王习良使用,期限5年,年租金3000元。2000年5月18日,土产公司与县供销社贸易货栈合并,更名为淇县供销社贸易货栈。合同到期后,又自动履行半年,王习良补交了租金1000元,2005年2月1日二被告又签订了新的租赁合同,租期5年,年租金4000元,王习良交纳了第一年的租金。

  原土产公司欠原告高太春货款3万余元,无钱还款,双方于2000年5月3日签订了一份租赁协议,将已租赁给王习良并实际使用的其中6间租赁给原告高太春,租期21年,年租金1700,用来逐年扣除折抵。协议签订后,租赁物并未实际交付使用。直到2004年原告准备使用时,才得知王习良已实际租赁多年。为此,原告于2005年4月29日提起诉讼,原告高太春请求法院判决其与贸易公司的租赁合同继续履行。

〔审判〕

  淇县人民法院受理该案后,经审理后认为原第二土产公司与王习良、高太春签订的租赁合同均成立并生效,因第一承租人王习良已实际占有该房屋,故高太春请求继续履行合同已无可能,经法官释明后,高太春拒绝变更诉讼请求,故判决:驳回原告高太春诉讼请求。

〔评析〕

  本案在审理过程中,有几个问题需要明确:

1、原第二土产公司在签订两份租赁合同中存在什么过错,依法应当承担什么责任?

  原第二土产公司1999年8月1日与被告王习良签订了全部房屋的租赁合同,又于2000年5月3日与原告高太春签订了其中6房屋的租赁合同。作为出租方的原第二土产公司,明知1999年已与王习良签订有租赁合同,且王习良一直实际占有使用该房屋,又与高太春签订了同一标的物的出租合同,其主观上存在隐瞒事实的恶意,对原告高太春依法应当承担缔约过失责任。我国《合同法》第四十二条规定:当事人在订立合同过程有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。依据本条规定,原第二土产公司与原告高太春签订租赁合同时,隐瞒了该房屋已经出租给王习良的重要事实,违背了诚实信用原则,其主观上存在明显的恶意,故其应当承担缔约过失责任。而缔约过失责任违反的是先合同义务而非合同义务,先合同义务产生的基础是诚实信用原则,所以缔约过失责任救济的是法律肯定的依赖利益,故第二土产公司依法应当赔偿原告高太春的信赖利益损失。

2、原第二土产公司与王习良、高太春签订的两个租赁合同的效力如何?

  依据我国合同法第九条、第十条、第二十五条及第四十四条之规定,合同生效的条件有三:1、当事人之间订立合同,首先当事人双方要具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、不损害国家、集体、第三人利益。合同自承诺生效时成立。除法律法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自合同成立时生效。《民法通则》第58条规定的无效的民事行为达7种之多,而《合同法》第52条压缩为5种,将欺诈、胁迫原则上规定为可变更、可撤销的合同,仅损害国家利益者为无效合同;乘人之危的合同不再是无效合同…

  具体到本案,原第二土产公司与王习良、高太春分别签订的两个合同,因当事人双方均具有民事权利、行为能力,意思表示真实,不损害国家、集体、第三人利益,因租赁合同属诺成合同,且不属于法律法规规定办理批准、登记手续后生效的情形,虽然原第二土产公司在订立合同时有欺诈行为,但不属于损害国家利益的行为,所以,原第二土产公司与王习良所签订的租赁合同已成立并生效,而与高太春之签订的租赁合同属于可变更、可撤销的合同。

3、原告高太春主张合同继续履行是否合理?依法是否应当得到支持?

  原告高太春可依据《合同法》第54条第三款之规定主张变更或撤销该租赁合同。由于两个租赁合同的标的物是唯一的,王习良与第二土产公司之间的合同已经生效并且开始实施,故高太春与第二土产公司之间的租赁合同没有履行的可能性,所以原告高太春可以与第二土产公司变更或撤销该租赁合同,选择其他的方式向第二土产公司主张债权,而不能要求继续履行租赁合同。 

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